La causa del deposito del prezzo presso il notaio nel dialogo tra custodia, garanzia e gestione

Il presente lavoro è volto a ricostruire sotto il profilo causale la fattispecie contrattuale disciplinata dall’art. 1, commi da 63 a 67, l. 27 dicembre 2013, n. 147, modificata dall’art. 1, comma 142, l. 24 agosto 2017, n. 124 e nota come deposito del prezzo presso il notaio. Le parti di un contratto di scambio avente ad oggetto un diritto reale immobiliare convengono che quella tra di loro tenuta a versare il corrispettivo lo affidi al notaio rogante, il quale lo svincolerà a favore del contraente che, alla luce delle risultanze dei registri immobiliari, avrà diritto a riceverlo. In particolare, il corrispettivo dovrà essere versato all’alienante qualora l’acquirente possa vantare un titolo di acquisto pienamente opponibile a terzi; al contrario, il prezzo affidato al notaio dovrà essere restituito all’acquirente quando emergano formalità pregiudizievoli. L’operazione risulta così imperniata su due contratti: un primo di alienazione immobiliare, tra acquirente e alienante, e un secondo avente ad oggetto l’affidamento del prezzo pattuito per l’alienazione, tra acquirente e notaio. Benché nell’art. 1, commi 63 e ss., l. 147/2013 manchi un riferimento espresso al tipo disciplinato agli artt. 1766 e ss. cod. civ., il secondo contratto è correntemente denominato “deposito del prezzo presso il notaio”. Sicuro punto fermo da cui prende le mosse l’analisi è che tale norma introduce nell’ordinamento giuridico un nuovo contratto tipico, a cui però dedica una disciplina non esaustiva e che pone, dunque, significativi problemi qualificatori. Nel primo capitolo si propone un confronto tra l’art. 1, commi 63 e ss., l. 147/2013 nella sua prima stesura con il regime normativo attualmente in vigore, all’esito del quale emerge però che la riforma del 2017, pur rappresentando un significativo passo avanti rispetto al passato, lascia insoluti alcuni nodi problematici. I capitoli secondo e terzo rappresentano il vero cuore pulsante del lavoro di ricerca. Le coordinate che hanno orientato lo studio sono le seguenti: il collegamento funzionale tra negozio c.d. fondamentale e negozio di affidamento; la custodia quale modulo costante che assicura la conservazione del prezzo e, infine, la funzione in senso lato di garanzia che, permeando la custodia, mantiene in equilibrio i contrapposti interessi delle parti. Nel solco così tracciato, vengono ripercorse in chiave critica alcune teorie che, seppur risalenti, costituiscono vere e proprie pietre miliari in tema di affidamento del prezzo al notaio. Si è pertanto verificato se, ed eventualmente in che misura, quelle idee possano guidare l’interpretazione dell’art. 1, comma 63 e ss., l. 147/2013. Infine, si è sciolto l’interrogativo se l’accordo in virtù del quale la parte affida il prezzo al notaio corrisponda al tipo codicistico del deposito o se, in ragione dell’eterogeneità tra i concetti di custodia e di deposito, l’attività svolta dal pubblico ufficiale meriti una diversa qualificazione. La tesi propone un accurato studio sulla polifunzionalità della nuova fattispecie, consentendo di appurare che il collegamento funzionale assolve una finalità ulteriore rispetto alla mera custodia. Tale lettura del fenomeno chiama in causa una nozione di “garanzia” intesa in senso ampio o, per meglio dire, a “fisionomia multiforme”. Infine, l’art. 1, commi 63 e ss., l. 147/2013 rivela la presenza di frammenti causali ulteriori e diversi da quelli puramente custodiali, i quali, dunque, non esauriscono da soli la causa del deposito prezzo. Si pensi, in particolare, ad elementi propri del mandato, rinvenuti in modo prevalente in quelle norme che postulano un’attività gestoria del notaio. Concludendo, il deposito del prezzo è certamente un contratto tipico misto in cui, però, gli elementi del mandato e del deposito tout court, seppur combinati tra loro, non sono in perfetto equilibrio. Nel contratto, infatti, la causa custodiale prevale su quella gestoria senza, tuttavia, offuscarne la portata.